Тематический дневник

В российских городах, особенно в крупных, проблема жилья – одна из острейших. Люди приезжают на новые места с надеждой найти интересную работу, получить профессию или просто самореализоваться. В этом случае покупка жилья – неизбежный этап вхождения в городскую жизнь. Есть, правда, и другая возможность – аренда квартиры, но когда арендные платежи немногим отличаются от платежей по ипотеке, многие решают: надо копить на собственное жилье.

Но скоро все может измениться. На рынок арендного жилья намерено вступить государство. Ведь, несмотря на развитие ипотеки, проблема доступности жилья мене острой не стала. По статистике, около 80% населения РФ не в состоянии приобрести жилье в собственность из-за низких доходов.

Но при существующих бюджетных ограничениях само государство едва ли сможет поднять решение этого вопроса в одиночку. Остается только пригласить для участия в этой программе частный капитал на условиях ГЧП.

Тема развития института арендного жилья с использованием механизмов государственно-частного партнерства будет обсуждаться в рамках Международного инвестиционного форума «Сочи-2013». Дискуссия сфокусируется на важности реализации проектов ГЧП в регионах. Парламентарии намерены до конца 2013 года принять закон, который регулировал бы отношения бизнеса и государства в части строительства некоммерческого жилья.

Корреспондент ТПП-Информ попросил ответить на возникшие в связи с этим вопросы председателя Комитета ТПП РФ по ГЧП, председателя правления Центра развития ГЧП Павла Селезнева.

– Насколько эффективным и реальным для субъектов РФ является проект развития института арендного жилья и применения в данном проекте механизмов ГЧП?

– Сегодня одними только ипотечными механизмами проблему нехватки жилья в стране не решить. Особенно это актуально для городов-миллионников. Более того, из-за ухудшения транспортной ситуации и разрастания городов семьи при выборе места для проживания все чаще обращают внимание на близость к месту работы и для большей мобильности не торопятся приобретать жилье в собственность. В этой связи актуальным становится вопрос развития рынка арендного жилья.

Мировая практика показывает, что арендное жилье может быть как социальным, когда жилищный объект возводится и эксплуатируется полностью за государственный счет, так и полностью коммерческим, без какого-либо финансового или иного участия государства.

В России проблема арендного жилья тоже вышла в число наиболее важных. Совсем недавно правительство поручило Агентству по ипотечному жилищному кредитованию совместно с Институтом экономики города разработать комплекс мер, необходимых для развития сектора арендного жилья, а также подготовить концепции соответствующих законодательных предложений.

В Минрегионе России создана рабочая группа по вопросу определения федеральным законодательством основных принципов формирования и функционирования региональных и муниципальных фондов арендного жилья для коммерческого использования.

В России сейчас около 25% жилья относится к арендному, из них 15% приходится на так называемый социальный найм. Наибольшим спросом такое жилье пользуется у молодых семей, малоимущих слоев населения, молодых людей, еще не успевших создать семью, и мигрантов. При этом доля арендного жилья в США составляет порядка 35%, а в Нидерландах – 45%.

– А какую роль в этом может сыграть государственно-частное партнерство?

– Что касается роли ГЧП в развитии рынка арендного жилья, то здесь для нас огромный интерес представляет опыт европейских и азиатских стран. Общая черта моделей, реализованных в этих странах, заключается в том, что частный инвестор выполняет обязательства по строительству и последующей эксплуатации арендного жилья и предоставлению населению необходимых жилищно-коммунальных услуг, а взамен получает плату либо непосредственно от пользователя, либо от государства в рамках различных социальных программ. Кроме того, он также может получать от государства различные преференции и субсидии, например, бесплатную землю под застройку.

Такая модель очень актуальна для России. Наибольший потенциал у нее в регионах, особенно в тех, где администрация готова на более серьезные социальные гарантии и траты для привлечения специалистов, а также в тех, где наблюдается наиболее острая нехватка жилья, например, в Санкт-Петербурге и Москве.

Но основными сдерживающими факторами применения механизмов ГЧП при возведении арендного жилья, помимо законодательства в области самого ГЧП, является еще и жилищное законодательство, которое не только препятствует частным инвестициям, но и содержит нормы, противоречащие ряду других правовых актов, что сильно снижает инвестиционную привлекательность сферы.

– По какой схеме должны компенсироваться финансовые затраты и где в механизме ГЧП находятся рычаги, максимально снижающие стоимость строительства?

– Основной вопрос для инвестора в проектах ГЧП – это вопрос возврата инвестиций. Возвратность в проектах ГЧП в социальном найме может строиться по двум направлениям: через плату самого потребителя и через плату государства или работодателя за потребителя. Возможна и смешанная форма, когда часть выпадающих затрат инвестора компенсируется работодателем или субсидируется заинтересованным государственным органом. В этом контексте важным является вопрос целевых показателей доходности арендного жилья, практика и требования к эксплуатации такого жилья, так как все это непосредственно влияет на совокупные траты и прибыль инвестора.

Самое главное, что правовые основания для выплаты субсидий нанимателям жилья в аренду со стороны субъектов Российской Федерации имеются в Жилищном кодексе. Другое дело, что на данный момент, не имея возможности передачи от государства частному партнеру в рамках единого проекта земельного участка, стоимость строительства такого жилья слишком высока, соответственно, и риски для инвестора выше.

В этой связи пока не принят закон, регулирующий заключение комплексных соглашений о государственно-частном партнерстве, определяющий права и обязанности сторон, а также возможные формы поддержки ГЧП-проектов публичным партнером, реализация ГЧП-проектов в сфере арендного жилья не будет носить массовый характер.

Ната Марк,
ТПП-Информ

Вернуться

При перепечатке материалов ТПП-Информ ссылка на интернет-издание обязательна.