Строительный бум в Подмосковье требует новых подходов

Рынок жилья в России – один из самых динамичных. После активного развития строительства в крупных городах строительный бум перемещается в пригороды, и это хорошо ощутили в Подмосковье.

Об основных тенденциях и направлениях развития строительного рынка в Московской области рассказал руководитель группы компаний «Подмосковье» Александр Яковлев.

– Можно ли говорить о строительном буме в Московской области?

– Безусловно, как по направлению индивидуального жилищного строительства, так и в сфере строительства многоквартирных домов. В самом его начале, то есть в конце 2000 – начале 2001 года, основными покупателями квартир были местные жители. Впоследствии их доля снижалась.

А сегодня постоянно растет интерес к организованным коттеджным поселкам. Смещение массового спроса в ближнее Подмосковье привело к тому, что на первичном рынке Подмосковья квартир продается больше, и продаются они быстрее, чем на первичном рынке Москвы.

– Какие факторы влияют на развитие строительного рынка области?

– Сегодня фактически отсутствуют конкурентоспособные предложения квартир повышенной комфортности на вторичном рынке. Практически все жилые дома и большая часть коттеджной застройки последних лет использовали существующие инженерные сети, что привело к практически полному, а местами абсолютно полному исчерпанию мощностей по электро-, водо- и теплоснабжению. Канализационные сети также на пределе. А высокая степень износа инженерных сетей, недостаточность инфраструктурных мощностей существенно сдерживают жилищное строительство.

– А что происходит с ценами?

– Рост цен в Подмосковье продолжится.

Объемы строительства жилья в Подмосковье в среднесрочной перспективе будут на более высоком уровне, чем в Москве. Социальная инфраструктура по качеству и полноте приблизится к московской при выравнивании цен. В средней и долгосрочной перспективе рост цен будет иметь тенденцию к замедлению.·

В течение последующих трех лет в ближнем Подмосковье окончательно сформируется устойчивый вторичный рынок комфортного жилья. Его составят дома, построенные в последние пять лет, а также дома, строящиеся сейчас. Со временем данная категория жилья займет от 25 до 35% вторичного рынка ближнего Подмосковья и будет плавно возрастать по мере обновления жилищного фонда.

Вместе с тем будет многократно усугубляться проблема транспортного сообщения с Москвой. Однако актуальность непосредственной близости к Москве будет неуклонно снижаться по мере развития местной инфраструктуры.

– Россия вступила в ВТО. Отразилось ли это на вашем бизнесе?

– Вступление России в ВТО, безусловно, скажется на российском рынке недвижимости. Правда, о прямой зависимости говорить не приходится. Влияние это будет распространяться через смежные рынки: строительный, стройматериалов и отчасти финансовый сектор.

После открытия торговых границ российский рынок недвижимости станет объектом повышенного интереса со стороны как западных, так и азиатских строителей и девелоперов. Постоянно растущий спрос на жилые метры со стороны населения и довольно высокая норма прибыли по сравнению с европейскими рынками приведет к приходу в Россию крупных игроков. Средним и мелким компаниям зайти на закрытый и монополизированный рынок будет очень непросто. У них нет опыта взаимодействия с местными администрациями, они столкнутся с жестким противодействием отечественных игроков, которые будут поддержаны протекционистской политикой государства. Так происходит, к примеру, на авторынке.

Впрочем, приход крупных иностранных девелоперских корпораций и инвестфондов приведет к резкому ужесточению конкуренции, что вызовет сначала некоторое снижение цен на квадратные метры, которое, однако, затем сменится оживлением рынка, ростом спроса и последующим их повышением. Более дешевые деньги, которые принесут с собой иностранные банки, сделают жилье доступнее, но снижение ставок на ипотеку разогреет рынок и снова раскрутит ценовую спираль.

Больше всего от вступления в ВТО может пострадать рынок строительных материалов. Он, конечно, монополизирован и закрыт, и у его игроков достаточно мощный административный и ресурсный инструментарий для противодействия иностранным конкурентам. Однако главной болевой точкой данного рынка является отсутствие внятных техрегламентов, регулирующих качество производимой продукции. А если качество примерно одинаково, то потребитель сравнивает цену: стройматериалы, производимые на монопольном рынке, априори дороже импортных аналогов. Следствием станет вытеснение отечественной продукции иностранной низкого качества, а это уже прямой путь к снижению качества строительства в экономклассе.

Вместе с тем приход иностранцев вряд ли приведет к решению проблем устаревания жилфонда и появлению новых площадок. Значит, объем строительства, например, в Москве ограничится свободными участками, которых практически нет, и основные объемы переместятся на региональные рынки, в частности в Подмосковье, куда уже и сейчас выходят российские девелоперы. Земли в регионах достаточно, а правила игры знакомы только местным девелоперам. В этом их преимущество перед иностранцами.

Чтобы не оказаться в аутсайдерах и свести к минимуму издержки переходного периода, российским строительным компаниям следует в срочном порядке планировать свой бизнес в соответствии с правилами ВТО. Благо, что для этого еще есть время: переходный период растянется на 5-6 лет.

– Сегодня растет популярность малоэтажного строительства. Каковы его перспективы в Подмосковье?

– Активное строительство малоэтажек – так отреагировал рынок недвижимости в Подмосковье на кризис 2008 года и падение массового спроса на многоэтажные новостройки. Ближайшие планы правительства Московской области предполагают сокращение многоэтажного строительства и расширение строительства малоэтажных жилых комплексов.

Принципиально новый для нашего рынка формат малоэтажной застройки обладает несомненными преимуществами по сравнению с многоэтажным панельным жильем. И наравне с явными плюсами обладает еще и исторической ценностью, которая доказана в США и Европе, где такое жилье уже не новинка, а наиболее часто встречающийся формат проживания людей в пригороде крупных столиц.

И еще немаловажный факт – поддержка данного формата на уровне правительства и местных администраций Московской области. Для этого принята программа федерального правительства по развитию малоэтажного строительства. Все это свидетельствует о том, что этот проект востребован на рынке, интерес к нему растет день ото дня и он доступен будущим покупателям уже сегодня.

Так, на землях Новой Москвы будет вестись в основном малоэтажное строительство, заявили столичные власти. По нашему мнению, чтобы малоэтажное строительство было выгодно девелоперам и доступно гражданам, необходимо изменить существующий порядок застройки.

При комплексном развитии территории Новой Москвы в рамках малоэтажной застройки самый главный вопрос – создание и содержание инженерно-коммунальной и социальной инфраструктуры. На данный момент застройщики, девелоперы загородных проектов за все платят сами. Это включает выкуп земельного участка, перевод его при необходимости в другую категорию, межевание, полное юридическое оформление объекта, а также получение техусловий, их выполнение и непосредственное строительство не только домов, но и всех коммуникаций, включая внутренние и внешние подъездные пути. Естественно, с такими затратами застройщику очень сложно продавать объекты по ценам экономкласса.

К плюсам комплексной застройки территории Новой Москвы малоэтажными домами можно отнести особую привлекательность данного вида недвижимости у покупателей при условии адекватности цен и развитости инфраструктуры. Это влечет за собой более быстрые продажи, меньший срок реализации проекта, а значит и более быструю оборачиваемость капитала инвестора.

Объекты могут сдаваться и передаваться покупателям по частям, по мере готовности. А продажи можно начинать на самых ранних стадиях проекта в отличие от новостроек, где продажи по закону возможны только в рамках 214-ФЗ.

При условии отсутствия необходимости перевода земельного участка в другую категорию используется более упрощенная, по сравнению с высотным строительством, система согласований.

Малоэтажное строительство дает также значительную экономию на инженерных сооружениях, оно требует меньших мощностей. Ведь при возведении высотных домов используется более сложная техника.

Кроме того, это дает и заметную экономию строительных материалов. При использовании альтернативных технологий строительства, например каркасных, возможна экономия до 15–20% на строительной себестоимости.

Сергей Тюрин,
ТПП-Информ 

Вернуться

При перепечатке материалов ТПП-Информ ссылка на интернет-издание обязательна.