Обмен земельных участков: как не попасть в ловушку

Торгово-промышленная палата дала в целом позитивное заключение на законопроект «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», подготовленный к рассмотрению во втором чтении думским комитетом по строительству и земельным отношениям. При этом эксперты Палаты сопроводили его целым рядом замечаний. А подмосковные садоводы утверждают, что прежде следует оформить участки должным образом.

Законопроект предполагает, что владелец земельного участка, изъятого под государственные нужды, может получить как денежную компенсацию, так и другой земельный участок. В нем предусмотрены случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной, муниципальной собственности, на другой участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных, муниципальных нужд. При этом разница в цене обмениваемых участков не может превышать 10% их рыночной стоимости и должна быть выплачена другой стороне не позднее трех месяцев со дня перехода права собственности на участок.

В ТПП РФ считают, что этот срок следует продлить до одного года, поскольку подобное изъятие происходит не по их инициативе, а изыскать и выплатить в течение трех месяцев значительную сумму может быть затруднительно. В проекте также речь идет только о разнице в цене земельных участков и не учитывается возможность обмена изымаемого земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимого имущества на земельный участок большего размера.

Есть в законопроекте положение, которое вызвало недоумение экспертов. В частности, не ясна цель запрета на преимущественное право арендатора заключить новый договор аренды, если действующий договор аренды заключен им на максимально возможный срок. Обойти такое ограничение довольно просто и поэтому следует исключить данное положение. Кроме того, они предлагают не ограничивать срок льготного порядка выкупа земельных участков собственниками расположенных на них зданий, сооружений 1 июля 2012 года, а продлить его.

С просьбой прокомментировать готовящиеся нормативные изменения мы обратились к председателю московского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Союз садоводов России» Юрию Шалыганову.

«Идея обмена земельных участков на первый взгляд представляется довольно интересной. Пока в России можно говорить лишь о механизме компенсации, при котором владелец изымаемого участка вправе рассчитывать на денежное возмещение своей потери в рыночных размерах, – сказал он. – Всегда ли такая компенсация бывает справедливой – это уже другой вопрос. Если задача владельца участка заключается в том, чтобы просто вернуть деньги за принадлежащую ему землю, то с использованием механизма компенсации она решается».

Иное дело, если собственник хотел бы продолжить свою садоводческую деятельность, то надо найти новый участок, сторговаться с его хозяином, потратить время и средства на бюрократические процедуры. Только после этого он сможет вновь заняться любимым делом. Для такой категории землевладельцев получение нового участка взамен изымаемого для госнужд может быть интересным. Особенно остро этот вопрос коснется тех, кто имеет участки или дачи в зонах строительства Центральной кольцевой автодороги или Большой Москвы, считает Юрий Шалыганов.

Однако существует множество подводных камней, которые не дают оценить предлагаемую новацию однозначно положительно. При всей теоретической привлекательности обмена участков с выплатой небольшой разницы деньгами следует грамотно оценивать существующие российские реалии. А они заключаются в том, что далеко не у всех владельцев собственность оформлена правильно. Причем речь здесь идет не только о строениях, которые фактически есть, а юридически не числятся, как это часто бывает в садоводческих товариществах. Многие собственники владеют участками, которые не привязаны к конкретным точкам, не внесены в кадастр по всем правилам. В свидетельстве может быть просто запись о том, что участок расположен в таком-то садовом товариществе, но при необходимости доказать, что именно твою, а не соседскую землю изымают для государственной надобности, будет очень затруднительно. Если по какой-то причине вы не свели знакомство с геодезистами и ваш участок не привязан к местности, значит есть риск остаться и без земли, и без денег.

«Мы в Союзе садоводов России считаем эту проблему первостепенной и настаиваем на необходимости фиксации всех земель общего пользования и полного кадастра участков. По нашему глубокому убеждению, эту работу надо проводить одновременно на всей территории. Тогда каждый владелец будет четко знать, какая именно земля принадлежит ему. Поэтому мы поднимаем вопрос о создании единой кадастровой карты всей страны как первоочередной задачи. А уже потом, размежевавшись по всем правилам, можно будет думать о том, как обменивать один участок на другой», – подчеркнул руководитель Союза садоводов России.

Станислав Козак,
специально для ТПП-Информ

Вернуться

При перепечатке материалов ТПП-Информ ссылка на интернет-издание обязательна.