Земельные доходы инвесторов

Во все времена вложения в землю приносили ощутимый доход инвестору. Сегодня в нашей стране пустить в оборот землю невозможно, равно как и получить земельную ипотеку. Проблема не только в оценке участка, его качества. В некоторых регионах нет даже такого понятия, как земельный участок. Банкам приходится рисковать, определяя стоимость земли. В этих условиях получить ипотеку очень сложно – оценки будут носить приблизительный характер, а проценты по кредиту будут высокими. Например, в Сбербанке ставка составит до 14,75%.

О путях решения земельного вопроса рассказывает директор московского агентства поддержки экспорта и инвестиций Сурен Варданян.

– Сурен Оганесович, расскажите, пожалуйста, о вашем проекте.

– Сегодня в Российской Федерации земельные ресурсы используются только в нескольких направлениях – в основном это рента, и в ряде регионов осуществляется продажа земли. Стоит отметить, что в развитых странах работает ипотечная система, земельные банки и биржи, выпускаются ценные бумаги. Это самый устойчивый и долгосрочный инструмент инвестора.

Наша идея состоит в том, чтобы создать в регионах на основе административных земель залоговые фонды. Наш проект рассчитан не только на государственные земли, но и на частные. Такие фонды в виде акционерных обществ могли бы выпускать ценные бумаги под обеспечение земли. Для инвестора тут несомненные преимущества: он получает дивиденды, значит, может легко двигаться на рынке. Акции дорожают примерно на 15-20% , при этом не происходит отторжения земли у государства. Вторая идея заключается в учреждении земельного банка.

Уже готово законодательство. Пришлось переписать несколько законодательных и нормативных актов – прежний Земельный кодекс морально устарел. Осталось дождаться региональных программ развития. Наш проект немыслим без административной воли – хорошо, что за последние два года о земельной ипотеке говорили не только потенциальные инвесторы, но и президент с премьер-министром. Учитывая, что почти 90% земельного фонда принадлежит государству, не пускать их в оборот – непозволительная роскошь.

– Действительно, 1/9 часть суши должна использоваться эффективно.

– Если говорить про сельское хозяйство, то земли невыгодно так эксплуатировать. Нужны большие вложения и инвестиции для рекультивации земли. Использовать под развитие предприятий и застройку – это лучше, но продать ничего нельзя, потому что на земле что-то стоит. Самый удобный вариант – ипотека. Ипотечные доходы можно направить на обязательства города, арендные платежи или на ЖКХ.

Земля в данном случае является формой залога. Земельный актив обеспечен ценной бумагой акционерного общества. Еще один плюс – не будет закладываться отдельный участок земли. Инвестор полностью защищен договорами и может спокойно вкладывать в те или иные срочные проекты. Земельная ипотека – многоплановый и сложный инструмент, поэтому наше агентство им занимается.

– Каким образом будет обеспечиваться возвратность?

– В регионах свои проекты. Они будут создаваться с учетом такого гарантирующего инструмента. Если своего проекта нет, то нет смысла вкладывать деньги.

– Какова схема взаимодействия?

– У нас есть пробные варианты, но я не хочу выносить их на публичное обсуждение. Базовые модели уже обсуждались. В Московской области мы попробовали пилотный проект. Он прошел ряд проверок, в том числе прокурорских. Даже один из российских банков согласился предоставить деньги под гарантии этих бумаг.

– На кого ориентирован проект?

– На регионы. Дело в том, что у нас проблема с большими дешевыми деньгами. Как правило, они среднесрочные и достаточно дорогие. В таких условиях реализовывать инфраструктурные или социальные проекты любому региону очень тяжело. Возвратность не та, сроки не устраивают и проблема с обеспеченностью тоже присутствует. Когда у вас есть долгосрочная гарантия, тогда вы имеете долгие, приемлемые по цене деньги, вы можете их тратить. Вы получаете актив, который можно направить в оборот.

Давайте представим регион как компанию. Тогда ее цена возрастет, по меньшей мере, в два раза. Выходит, что в этот регион могут вложить гораздо больше денег, потому что он сформирован. Второй момент: такие фонды могут организовать частные компании, если представят на рынке свои активы.

– Будут ли предъявляться особые требования к частным компаниям?

– Нет, механизмы все прописаны, регламенты известны. В первую очередь, необходимо желание власти. Ничего не получится без взаимодействия с администрацией региона и депутатским корпусом. Потому что нужны определенные затраты, нужна та самая воля. Вопрос в том, что чиновник тратит или не тратит. Когда есть решение местной Думы, то можно принять соответствующие нормативные и законодательные акты.

– Когда началась реализация проекта?

– Мы очень давно пытаемся продвинуть земельную ипотеку. Начинали работу более семи лет назад. Нас поддержали в Ассоциации малых и средних городов России, в ТПП РФ, среди губернаторов. Проявляет интерес «Деловая Россия». Могу сказать, что федеральные власти заинтересованы в нашем проекте. Когда возникнет интерес среди предпринимателей, проект заработает если не в этом, то в следующем году точно. Осталось начать вместе работать.

– К чему это ведет?

– Регионы смогут решить проблемы инфраструктурных и социальных объектов. Появится долгоиграющий финансовый инструмент, с постоянным удорожанием.

Алексей Беев,
ТПП-Информ 

Вернуться

При перепечатке материалов ТПП-Информ ссылка на интернет-издание обязательна.