«Жилищная проблема – это вечная проблема России, начиная вообще с незапамятных времен, она всегда остро стояла и никогда не была решена. Но все мы вместе взятые можем решить эту историческую задачу. Казалось бы, что она неподъёмная, так же как и строительство дорог в России с её необозримыми территориями. Построить нужное количество дорог кажется невозможным, а вот нужное количество жилья точно возможно. Ясно, что всегда будут нерешённые какие-то проблемки, вопросики, но в целом в историческом плане мы можем эту проблему решить, у нас есть такой исторический шанс. Но для этого нужно сделать немногое, но только нужно это сделать».
Так подытожил заседание Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности президент России Владимир Путин.
Среди множества «проблемок» и «вопросиков», которые еще предстоит решить, в центре внимания остаются инструменты решения жилищного вопроса, главным из которых на сегодня является ипотека. Так ли она хорошо работает и не пора ли уже использовать другие механизмы?
Ипотека – наше всё
10 лет назад был принят Градостроительный кодекс, который упорядочил нормативную базу в области строительства. По словам Владимира Путин, за этот период удалось достичь заметных и даже рекордных показателей в строительстве жилья. В 2014 году было введено 84,2 миллиона квадратных метров, в 2015 – 85 миллионов, на 20% увеличился объём жилья экономкласса.
«Однако потребность людей в улучшении жилищных условий остаётся по‑прежнему высокой», – констатировал президент.
По опросам 2003 года потребность в улучшении жилищных условий испытывал 61% граждан России, сегодня – 41%. Средняя площадь квартиры в 2005 году составляла 45 квадратных метров, в 2015-м – 54 квадратных метра. Общий же объём спроса на ближайшие пять лет, не считая предоставления жилья по государственным обязательствам, расселения аварийного и так далее, примерно 300 миллионов квадратных метров жилья. «Этот спрос сформирован, тоже примерно, конечно, 6 миллионами российских семей. Причём 50 процентов из них – это ответ на вопрос, как ипотека работает, – планируют улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки», – подчеркнул Путин.
По его мнению, удовлетворить этот спрос можно только с использованием надёжных рыночных механизмов, в том числе и ипотечного кредитования. За последние пять лет именно этот инструмент позволил обеспечить рост объёмов ввода жилья на 60%, а по объёмам экономкласса – на 90%.
То есть ипотека стала реальным механизмом решения жилищных проблем для молодёжи и молодых семей. И если есть возможность поработать над улучшением условий предоставления ипотечных кредитов, то нужно это делать, считает президент.С 2004 по 2016 год 5 миллионов российских семей улучшили свои жилищные условия, взяв ипотеку и приобретя более 300 миллионов квадратных метров жилья.
Объём ипотечных кредитов в реальном выражении за последние годы вырос в 22 раза. Сегодня 50% участников ипотеки – это молодые люди до 30 лет.
«Ипотека – это мощный двигатель жилищного строительства, и Правительству совместно с Центральным банком, безусловно, нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку, при этом не нагружать бюджет новыми дополнительными расходами», – заявил Владимир Путин.
С марта 2015 года действует программа субсидирования процентной ставки из федерального бюджета, которая позволяет удерживать её на достаточно приемлемом для населения уровне. «И благодаря этой мере, кстати говоря, которая была принята Правительством и принята, судя по всему, своевременно, удалось избежать обвала объёмов выдачи ипотеки, как это было в 2009 году. Тогда объёмы выдачи ипотечных кредитов упали сразу на 75 процентов. Снижение ипотечного кредитования в 2015 году не имело такого критического характера. Сегодняшняя ключевая ставка, как вы знаете, средняя – 12 процентов», – напомнил президент.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень также согласен, что основным рыночным инструментом решения жилищного вопроса является ипотека, а реальную поддержку ипотечного рынка оказывает разработанная правительством госпрограмма субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на приобретение жилья на первичном рынке. «В прошедшем году каждый третий ипотечный кредит был взят именно в рамках этой государственной программы», – сказал он.
Стройсберкассы и жилищные кооперативы
Однако неужели ипотека настолько безальтернативна в качестве двигателя решения жилищного вопроса?
«Ипотека, привитая нам по образцу американской системы залога недвижимости, не стала чудесной вакциной для решения больного вопроса. Даже в период экономического подъёма стабильные доходы не позволяли большинству наших граждан угнаться за растущими ценами на квадратные метры и накопить на первоначальный взнос. И в тучные годы примерно для 70 процентов граждан России ипотека оставалась недоступной, а для 30 оставшихся становилась тяжким, зачастую пожизненным бременем», – считает председатель партии «Справедливая Россия», руководитель парламентской фракции «СР» Сергей Миронов.
По его мнению, в жилищном строительстве необходимо развивать новые формы государственно-частного партнерства, которые могли бы составить альтернативу «прожорливому и тяжеловесному» механизму ипотеки. «Речь идет в первую очередь о механизме строительно-сберегательных касс, который особенно зарекомендовал себя в кризисные периоды в странах Европы и сегодня успешно внедряется в соседнем Казахстане, – рассказал Сергей Миронов. – Предложение нашей партии «Справедливая Россия» о стройсберкассах было в целом одобрено на высшем уровне еще несколько лет назад. К сегодняшнему дню жилищный вопрос с его помощью решили бы миллионы семей. Этому помешали подспудные опасения финансового блока правительства, что стройсберкассы станут конкурентами для банковского сектора. Да, но это конкуренция в интересах граждан и отрасли! И нам надо все-таки расставить приоритеты, что важнее: поддержка банковского сектора или населения».
Альтернативой ипотеке и долевому строительству могло бы стать развитие жилищно-накопительных кооперативов. С. Миронов напомнил, что такой ЖНК, созданный депутатом Госдумы от «Справедливой России» Юрием Селивановым, много лет успешно работает в Белгороде при активной поддержке губернатора региона. Опыт Белгородской области (и еще 92 городов) доказывает, что система ЖНК заслуживает госгарантий и на федеральном уровне. «Участники кооператива успешно кредитуют друг друга без всяких фантастических банковских процентов, без рисков ипотеки», – подчеркнул он.
«Подобные формы обеспечения граждан жильем требуют государственного участия, но гарантируют гораздо большую отдачу, нежели мы получаем от госвложений сейчас. Сегодня эта отдача минимальна», – считает Сергей Миронов.
Председатель «СР» напомнил, что на реструктуризацию ипотечных кредитов было выделено 4,5 миллиарда, в итоге реструктурировали лишь несколько десятков займов. Программа льготной ипотеки «Жилье для российской семьи» также была реализована лишь на сотые доли процентов.
«Мы должны гораздо масштабнее использовать возможности жилищно-строительной кооперации с участием в этом процессе корпоративных бюджетов», – считает и губернатор Красноярского края Виктор Толоконский.«Надеюсь, что сегодняшнее заседание Госсовета поможет в дальнейшем идти не по накатанным рельсам, а всё-таки действительно вырабатывать и реализовывать принципиально новые пути решения проблем в жилищном строительстве», – заметил Миронов.
«Так, в Красноярске научно-производственное предприятие «Радиосвязь» построило для своих работников одновременно четыре жилых дома, 420 семей (а всего на заводе 2 тысячи рабочих и специалистов) получили квартиры. Если мы будем развивать жилищно-строительную кооперацию, то сможем снять ряд проблем в отношениях дольщика и застройщика. При всём несовершенстве долевого строительства жилья дефицит кредитных ресурсов диктует необходимость сохранить и этот механизм стимулирования строительного рынка, чтобы обеспечить его стабильность», – уверен он.
Владимир Путин согласен, что помимо развития ипотеки нужно работать над другими инструментами. «Только вопрос, конечно, не в конкуренции с банками, не потому, что кто-то заботится в данном случае о неконкурентной среде для банков. Вопрос в надёжности этих инструментов», – сказал он.
«Мы не против наряду с долевым строительством и ипотекой развивать другие формы, которые будут помогать гражданам решать их жилищные проблемы, но мы бы не хотели стимулировать создание пирамид. И это большая сложность», – заявил и вице-премьер Игорь Шувалов.
Он рассказал, что идет работа вместе с Министерством строительства и с Центральным банком, и когда будет создан некий контрольный механизм, эти инструменты получат поддержку на федеральном уровне. При этом он подтвердил, что белгородский опыт очень успешный.
Ипотечные ценные бумаги
По словам Михаила Меня, в настоящее время единый институт развития в жилищной сфере, созданный на базе АИЖК и Фонда РЖС, работает над следующим этапом развития рынка ипотеки, которым станет выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных его гарантиями. «Данный формат соответствует лучшим международным практикам и позволит банкам, кредитующим население, максимально быстро рефинансировать вложенные средства в отечественные кредиты. По оценкам экспертов АИЖК, реализация данной инициативы также повлияет на снижение ставок по ипотеке», – сказал он.
«Надо поработать обязательно над возможностями выпуска ценных бумаг», – заявил и президент России, спросив у правительства: «Сделаем мы это когда-то или нет?»
«Мы попытаемся в качестве пилотного проекта выпустить такую ценную бумагу, которая будет иметь в своей основе первоклассную, безрисковую ипотеку. И эти денежные средства будут направлены на формирование в том числе и арендного жилого фонда.
Мы сейчас уже отобрали несколько проектов, которые будут строиться в крупнейших городах. Мы это сделаем в этом году», – заверил президента Игорь Шувалов.
С тем, что наряду с ипотекой можно развивать и нужно разработать такой инструмент, как ипотечная ценная бумага, согласны и глава Минфина Антон Силуанов, и председатель Центробанка Эльвира Набиуллина. По ее словам, уже сейчас Центральный банк рефинансирует коммерческие банки и принимает в обеспечение ипотечные ценные бумаги, ценные бумаги с ипотечным покрытием. «Нам очень важно учиться на ошибках других, именно создавать качественную ипотечную ценную бумагу. Мы помним, какие бывают кризисы в других странах на рынке ипотечном, поэтому очень внимательно должны смотреть за качеством ипотечных кредитов и бумаг, для того чтобы они обслуживались и не вызывали проблем в будущем», – подчеркнула она.Президент на это заметил, если «эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трёх лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5 процента – от 0,8 до 1,5 процента».
Подготовил Сергей Тюрин,
ТПП-Информ
