Квартирный вопрос в Москве: покупатели все чаще выбирают новостройки

Срок регистрации прав на недвижимость в Москве снижен до семи рабочих дней, сообщила пресс-служба московского управления Росреестра. В этом году этот срок снижался уже дважды. В мае он был сокращен до девяти рабочих дней, а в июле — до восьми. При подаче документов через портал Росреестра процедура регистрации и вовсе не превышает пяти рабочих дней.
Рынок московской недвижимости показывает, что те, кто решает свой квартирный вопрос, предпочитают новые квартиры, а вторичное жилье пользуется гораздо меньшим спросом.

В октябре 2016 года в Москве было зарегистрировано 3 383 договора долевого участия (ДДУ) — это самый высокий показатель за всю историю рынка долевого строительства, отмечают аналитики компании «Метриум Групп». Уровень спроса на новостройки в столице в октябре побил предыдущий рекорд, поставленный в августе (3 356 ДДУ).

«Октябрьские данные по числу ДДУ позволяют нам по праву признать 2016 год самым „горячим“ за всю историю рынка долевого строительства Москвы, — отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании. — За десять месяцев текущего года уже заключено 26 918 ДДУ. Для сравнения: за весь прошлый год Росреестр зарегистрировал 19 667, в 2014 году — 24 029 ДДУ. Даже в относительно благополучном в экономическом плане 2013 году участники долевого строительства подписали только 21 251 договор. Причин у ажиотажного спроса несколько: это окончание программы субсидирования ипотеки, накопленный отложенный спрос, а также ожидание традиционного ослабления национальной валюты в новогодние праздники. Все эти факторы подталкивают покупателя к скорейшему решению квартирного вопроса в оставшиеся месяцы 2016 года».

Между тем показатели вторичного рынка и ипотеки продолжили снижение. Спрос на вторичные квартиры увеличивался с начала 2016 года, достигнув пика в марте, когда Росреестр зарегистрировал 13 363 переходов прав собственности. Однако с апреля этот показатель начал снижение и составил в октябре 8 062 перехода.

«Несмотря на тенденцию к снижению спроса на вторичном рынке, в целом 2016 год показывает лучшую динамику, чем 2015 год, — комментирует Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании „Метриум Групп“. — С января по сентябрь 2016 года было зарегистрировано 90 955 переходов, тогда как годом ранее за этот же период было зарегистрировано 80 420 договоров (рост составил 13%). Действительно, на вторичном рынке улучшение ситуации не столь заметное, как в „первичке“, однако ни о каком кризисе спроса в данном сегменте говорить нельзя».

Схожая тенденция наблюдается и по числу зарегистрированных сделок с ипотекой. Данный показатель также показывал рост с начала 2016 года и достиг максимума в августе, когда было зарегистрировано 4 674 ипотечных договора. К октябрю этот показатель снизился до 3 437 сделок, что на 1,8% меньше, чем в сентябре, но все же на 29,8% больше, чем годом ранее.

«Уменьшающаяся активность покупателей на вторичном рынке „потянула“ за собой вниз показатели по ипотеке, где в абсолютном выражении заключается все-таки больше сделок, чем на „первичке“, — отмечает Мария Литинецкая. — Убеждена, что если бы мы имели отдельные статистические данные по числу ипотечных кредитов на первичном и вторичном рынках, то мы бы увидели рост кредитования покупок в новостройках. В целом данные Росреестра за октябрь в очередной раз продемонстрировали, что московский покупатель все больше ориентируется на рынок нового жилья».

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», итоги октября на вторичном рынке жилья Москвы подтвердили отсутствие в текущем году традиционного осеннего увеличения активности покупателей, соответствующие показатели потенциального и актуального спроса оказались минимальными в октябрьской статистике компании за всю историю систематических наблюдений с 2005 года.

В частности, был побит антирекорд 2015 года по уровню потенциального спроса: количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья в нынешнем октябре снизилось в годовом выражении на 22,5%.

«К настоящему моменту стало очевидно: ключевой характеристикой московского вторичного рынка жилья в 2016 году является постепенное (важно отметить, что нерезкое, и к этому нет предпосылок) замедление активности на нем. Если в начале года мы фиксировали положительную динамику показателей покупательского спроса на уровне 15–20% в годовом выражении, то чем дальше, тем больше разница сокращается. При этом октябрь 2015 года стал своего рода прорывом на кризисном рынке с характерным взлетом активности его участников. В нынешнем октябре — никакого „адреналина“: потенциальный спрос и количество фактических покупателей минимально изменились по сравнению с прошлыми месяцами (в частности, относительно сентября снизились на 1,2 и 2% соответственно). Отсюда разница показателей. Текущие ожидания связаны с тем, что гандикап начала 2016 года будет полностью нивелирован и по итоговым суммарным значениям спроса рынок сравняется с уровнем 2015 года», — отмечает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

«В нынешнем году мы отмечаем некоторое затоваривание рынка объектами с низкими потребительскими характеристиками. Речь в первую очередь об устаревшем жилом фонде типовых домов (прежде всего в пяти-, девятиэтажных „панелях“) и отчасти в „сталинках“ в спальных районах — их срок эксплуатации истек или на грани, а качественные показатели квартир не удовлетворяют современных покупателей. При сегодняшнем исчерпывающем выборе высоколиквидного современного жилья такие варианты — заведомо „аутсайдеры“, и выиграть борьбу за покупателя в данном случае можно только ценой — около 10% ниже среднерыночных аналогов и сопоставимых по цене квартир в новостройках», — комментирует Сергей Шлома.

По его словам, реальный шанс быть проданными сегодня имеют 20 квартир из 100 представленных к реализации — в большинстве случаев те объекты, владельцы которых готовы грамотно работать с ценой. При этом данное количество в целом соответствует нынешним потребностям рынка с учетом сократившейся покупательской аудитории и текущего снижения спроса.

Средняя цена предложения на московском вторичном рынке жилья в октябре составила 182,3 тыс. рублей за 1 кв. м: минус 1% относительно сентября (максимальный с начала года показатель месячной коррекции) и минус 2,3% — за прошедшие десять месяцев. По сравнению с октябрем 2015 года средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 3,7%.

«Статистика активных продаж при общем уровне предложения красноречиво говорит о том, что собственники по-прежнему сопротивляются необходимости выставлять свои объекты по актуальным, соответствующим ожиданиям покупателей ценам. 20% продавцов адаптировались к сегодняшней реальности. Подавляющее большинство — нет. Они „живут“ вчерашними ценами, пытаются „переломить“ рынок, их любимая фраза: а давайте попробуем!. И вот это „давайте попробуем“ как раз и является причиной тотального торга: изначально люди заявляют несовместимую с реальной сделкой цену, а после, расставшись с иллюзиями, начинают ее снижать. И так будет до тех пор, пока цены на рынке ползут — именно такое определение — вниз. Как только по этому показателю мы оттолкнемся от „дна“, тренд изменится и количество продаж с дисконтом вернется на нормальный среднерыночный уровень — 50–60%», — объясняет одну из наиболее ярких особенностей кризисного вторичного рынка Сергей Шлома.

«Привлекательная по своим качественным и ценовым характеристикам жилплощадь реализуется в среднем в течение месяца, неинтересные покупателю объекты без грамотной работы с ценой „зависают“ в базе на долгие месяцы», — говорит он.

Самая дешевая квартира
Самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД в октябре стала «однушка» общей площадью 20 кв. м на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома на ул. Холмогорской (ст. м. «Бабушкинская»). Цена предложения — 3,2 млн рублей.

Самая дорогая квартира
Самым дорогим предложением прошедшего месяца является шестикомнатный трехуровневый пентхаус с отдельным входом и панорамными видами в 7-этажном «историческом» доме на Большой Никитской улице (ст. м. «Арбатская»). Общая площадь — 750 кв. м. В распоряжении собственника пентхауса — две открытые террасы. Примечательный своим архитектурным обликом дом с изысканной лепниной, эркерами и французскими балконами является частью ансамбля доходных домов, возведенного в начале прошлого века по проекту архитектора Н. Д. Струкова. Ориентировочная стоимость предложения в российской валюте: 569,2 млн рублей.

Вырос спрос на аренду элитного жилья

Количество сделок с жильем премиум-класса на первичном рынке Москвы в октябре 2016 года снизилось на 30% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — до 32 сделок, говорится в сообщении компании Savills.

При этом средняя стоимость проданных квартир указанного сегмента в октябре была на 12% (или на 10 млн рублей в денежном выражении) ниже, чем средняя цена таких квартир за январь—сентябрь текущего года. Так, в октябре средняя сумма сделки составила 73 миллиона рублей, добавляется в нем.

Средняя стоимость квадратного метра в октябре составила 810 тысяч рублей, средняя стоимость лота — 101 миллион рублей, говорится в сообщении.

Вместе с тем в октябре вырос спрос на аренду элитного жилья на 9% в сравнении с предыдущим месяцем.

Подготовил Сергей Тюрин,
ТПП-Информ

Другие актуальные материалы, новости, фото и видеорепортажи ищите на наших официальных страницах в Facebook и Вконтакте.