Тема земли всегда была и остается одной из самых болезненных для нашей страны. Экспроприация, национализация, приватизация не обошли стороной поля, овраги и перелески российские. Казалось бы, в начале 90-х раздали паи крестьянам, потом, даже церковь, один из крупнейших российских латифундистов, получила в собственность освоенные ею черноземы и участки, на которых расположились ныне действующие храмы и монастыри.



Но есть еще так называемые «спорные земли» – за которые по сей день идет борьба. Речь идет об участках, которые оказались под промышленными предприятиями. И не важно, каких они масштабов и в чьей собственности находятся. Государству в ближайшее время все же придется расстаться и с этой землей. Только на каких условиях? Да и как вообще должна быть устроена в России система землепользования?

Мнения на сей счет различные, а порой и прямо противоположные. Никто не отказывается, что регулировать земельные отношения в стране необходимо. Ведь именно развитие земельного рынка в России, устранение ограничений на операции с капиталом и недвижимостью сможет повлиять на развитие бизнеса в целом, масштабы и темпы привлечения инвестиций.

В Министерстве экономического развития и торговли идет работа над законопроектом, регулирующим условия и порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости. До сих пор неясно, какой должна быть система сборов, как должен утверждаться и изменяться перечень разрешенных видов использования земельных участков. От этого зависит их ценность.

Есть намерение федеральным законом установить единые для всех территорий принципы определения цены земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и занятых объектами недвижимости.

Расчеты и размеры арендной платы предлагается регулировать по усмотрению Субъектов РФ, в зависимости от установленного законом перечня качественных и иных показателей земель.

Вопрос о размере выкупной цены земельного участка при его переоформлении в собственность остается одним из центральных. Минэкономразвития предлагает руководствоваться в этом вопросе кадастровой оценкой. А это, в свою очередь, неизбежно приведет к значительному удорожанию земли, на которой располагаются уже приватизированные предприятия.

Принцип единства участка и связанных с ним объектов недвижимости до сих пор не реализован. И это тормоз для развития рынка недвижимости.

Председатель комитета Госдумы по аграрным вопросам Геннадий Кулик считает, что в ближайшие 5-7 лет перераспределение собственности на землю будет одним из главных элементов нашего рынка.



Геннадий Кулик не поддерживает предложение отдать землю бесплатно тем собственникам строений и сооружений, которые располагаются на земельном участке.

– Да, действительно, сельскохозяйственные земли были отданы тем, кто на них трудился, в 1992 году бесплатно. Это правда. С другой стороны это был определенный жест со стороны государства, которое хотело расплатиться за те десятилетия, когда крестьяне не получали никаких вознаграждений. Трудились за трудодень и в конце года могли получить какие-то килограммы зерна, картофеля или другой продукции. То есть они, по существу, кредитовали государство своим трудом на протяжении 30 лет. И бесплатная приватизация была проведена только среди работающих на земле.

Кулик предлагает срочно внести поправки в существующие законы и прописать рассрочку на три года или пять лет по расчету за землю, на которой стоит, к примеру, завод. Тогда финансовая нагрузка при оформлении земли в собственность будет значительно облегчена.

Губернатор Самарской области Константин Титов, который по долгу службы призван осваивать все принятые на федеральном уровне законы на практике, считает, что решение этого вопроса напрямую связано с идеей борьбы с бедностью и удвоением ВВП. Он считает, что если предприятие не обладает собственностью на землю, никакой инвестор на это предприятие не пойдет.

– Мы должны понять, что предприятия не в состоянии выкупить землю, даже если заложат свою собственность и возьмут кредиты в банке, поскольку это серьезно ухудшает балансы предприятий, – сказал Титов, – поэтому надо все-таки разрешить покупку земли предприятиями в рассрочку, в рамках кредитной политики. Иначе мы не выйдем из тупика.

Первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк уверен, что процесс выкупа земель, расположенных под промпредприятиями должен быть простым и понятным.

– Нужно исключить возможность торговли при определении стоимости участка и проведении самой процедуры выкупа – считает Росляк, – выкуп земли для действующих предприятий не должен быть серьезным бременем для экономики предприятия,- но при одном условии, что это предприятие продолжает работать и собирается сохранять свой бизнес на этой территории. Но возможность создания системы спекуляции земельными участками должна быть исключена. И в случае если происходит изменение функции, под которой этот участок использовался, производится доплата. При таком определении стоимостных показателей по земельным участкам мы предлагаем использовать кадастровую стоимость земли.

Мнения по поводу судеб земляных у облаченных ответственностью чиновников и общественных деятелей диаметрально противоположные.

Например, руководитель комитета по реформе земельных отношений РСПП Олег Киселев уверен, что вся тяжесть выкупа земли перекладывается на промышленников и предпринимателей. При этом, минуя крестьян и служителей церкви.

- Единовременная нагрузка на промышленность России, в случае исполнения готовящегося закона, составит около100 миллиардов долларов, – сказал Олег Киселев. – Столько будет изъято, и не из карманов богатеев. Пострадают, в основном, предприятия машиностроительного комплекса. Потому что выкупать будут, в основном, коробки, которые занимают цеха градообразующих предприятий, а не земли под буровыми вышками.

По мнению Киселева, 100 миллиардов долларов, это почти 25 процентов ВВП! И это крах российской экономики. Киселев считает, что такой закон просто не будет работать.

Киселев уверен, что если самые крупные в России землепользователи, а это – РАО ЕЭС, железные дороги, нефтяные компании, например, «Транснефть», выкупят свои земли, то повышение тарифов на энергоносители опять-таки ляжет на сельское хозяйство и промышленность.

– Люди не сумасшедшие, и когда кто-то покупал предприятия, тратил деньги, он же покупал не землю под предприятием, а единый объект, который должен давать продукцию. Под «Норильским никелем, кроме «Норильского никеля» землю никто не купит. Кстати, я хотел бы процитировать слова одного известного человека: «Продажу земельных участков под приватизированными предприятиями, по сути, вторичную продажу, я считаю несправедливой». Это сказал В. В. Путин на ХII съезде РСПП.



Другим, не менее глухим тупиком обернулась история с розданными крестьянам паями.

По мнению практиков, разделенная на паи земля потеряла свою инвестиционную привлекательность. И инвестору получить эту землю в аренду – огромная проблема. Во-первых, нужно заключить контракт с каждым пайщиком. Которые не готовы продать свои наделы или отдать их в аренду на долгий срок, потому что экономические условия в стране быстро меняются.

И если Олег Киселев ссылается на раздачу паев крестьянам как на благо, то член комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Виктор Семенов, с одной стороны признает правильность такого государственного решения. С другой тот же самый человек говорит, что одной из причин для такого решения было желание развалить государственную систему экономики в аграрном секторе. И «лучшего метода, как раздать все по кусочкам, невозможно было придумать».

Виктор Семенов в дополнение к статистике, представленной Константином Титовым (в Самарской области не могут найти хозяев 150 тысяч гектаров земли), назвал свою заветную цифру – «более 70% владельцев паев никакого отношения к сельскому хозяйству не имеют».

Заместитель председателя комитета Госдумы по международным делам Наталия Нарочинская считает, что проблема земельных отношений есть вечная проблема России, от которой зависит ее цивилизованный путь, ее встраивание в мировую систему, ее модернизация или отсталость. По мнению Нарочинской, ожидать вложения капитала в сельскохозяйственное производство в России в ближайшее время вряд ли возможно. А проекты законов, которые сейчас обсуждаются, скорее направлены на удовлетворение олигархического капитала, чем отечественного предпринимательства.

Нельзя цепляться за архаичные формы хозяйствования в земельных отношениях, но и схемы, которая стимулировала бы модернизацию, продолжая естественный исторический проект России, пока что нет.

Но это точка зрения чиновников. Наука же на выше обозначенные вопросы имеет собственную точку зрения.

Академик РАН Дмитрий Львов считает, что законодатели обращаются с фундаментальными земельными проблемами с непростительной легкостью

– Меня поражает целый ряд противоречивых высказываний,- говорит Дмитрий Львов, – например, если оценить площади, которые сегодня находятся под промышленными предприятиями, то они могут стоить 100 ,200 и даже 300 миллиардов долларов. А кто же будет за это платить, когда экономика рухнет? И почему надо обязательно сегодня выплачивать эти деньги, а не создать соответствующий фонд, и руководствоваться созданием кредитных ресурсов, которые в последующем могут быть использованы с высокой эффективностью, когда наладится производство.